Evet , ev almak için kesinlikle en doğru zaman. Diyeceksiniz ki Kardeşim , ülke Sn. Cumhurbaşkanımızın tabiriyle ülkemiz ‘’Ekonomik Savaş‘’ verirken sen bize ev al diyorsun. Kafayı mı yedin diyebilirsiniz. Yemedim çok şükür çünkü;
Hem yatırımlık hem de oturum amaçlı kesinlikle ev, dükkan alın diyorum neden mi?
1. Konut fiyatları yıllardır ilk defa özellikle İstanbul’da geriledi. Sadece İzmir’de +%14 gibi bir artıştan söz edebiliyoruz. Enflasyon oranını düşündüğümüzde bütün şehirlerde gerilemiş oldu.
2. Konutta çok fazla sayıda arz fazlası yani aşırı stok var.
4. Ne demek istiyorum saadet zinciri ile ister markalı konut şirketleri olsun ister son yıllarda fırsatı ve %20-25 net karlılığı görüp bireysel müteaahhit olan ülkemin en uyanık ve akıllı iş insanları (bakkal, berber, kuyumcu, tekstilci, işçi, profesyonel yönetici, süpermarket sahipleri, kamyon şoförü, nalburlar,hayvan üreticisi, mühendis, mimar ) bir projeye mesela 10 dairelik işe 300-400 bin TL net sermaye ile başladılar. Oysa bu rakamla kaba inşaat bile yapılmıyor.Sonra dediler ki iş devam ederken 1-2 daire satarız, biterken de bize net 2 daire kalır, hop havadan 700-800 bin net kar..Bu kadar basit.Diyebilirsiniz kibu iş insanlarımızın asıl mesleklerini nereden biliyorsun her örnekten iyi bir tanıdığım var da ondan biliyorum.Sanırım hepimizin yakınında vardır.Bu bana özel olmasa gerek.
5. Markalı konutlarda şirketler bile mevcut projelerini bitirmekte zorlanıyorlar.
6. Ancak saadet zinciri Rahip Branson olayı ile sona erdi ve bıçak gibi kesildi. Bir müteahhit tanıyorum. 16 daireli işi tamamen bitirdi. Ancak kendisine ait bir daire bile mart 2018’den bu yana satamadı.. Ancak bu kişinin projeyi bitirecek nakiti %90 kadar vardı. Şimdi taşeronlarına borçları kapatmak için Ziraat Bankasından hayvan destek kredisinin çıkmasını, onaylanmasını bekliyor. Oradan gelecek parayla ödemelerini yapacak. Bu müteahhit aynı zamanda Ak Partili. Ancak onun da Belediyeye yaptığı işten alacağı 800.000 TL kadar parası var.Sistem tıkanmış vaziyette.
7. Şimdi mevcut eldeki konutlar satılamayınca yeni projelere de kimse başlayamıyor , bırakın başlamayı hem işçilerine hem de malzeme aldığı yerlere verdikleri çekler var, onları ödeyemiyorlar.. Ciddi darboğaz içindeler. Konkordato ilan edenler, iflas edenler yığınla..
8. Bu arada inşaat maliyetleri ciddi manada çok yükseldi.%100’lerin üzerinde artışlar var. Demir, çimento ve diğer tüm malzemeler. Dolayısıyla yeni başlanacak projelerin tamamı bu yeni yüksek maliyetli fiyatlar üzerinden maliyetlendirilecek.
9. Kredi faizleri düşmeye başladı. Daha 3-4 ay öncesi %3 hatta biraz daha yukarıda olan faizler bugün %1,65 ile 2,55 arasında bankaya göre değişiyor. Yani düştü. Bu oranlar 2008 dönemi ile aynı veya çok yakın.
10. Belki hepimiz %1 ve altı %0,80 faizleri bekliyoruz ancak unutmayalım ki faizler ekonomi yükselmeye başlayınca elbette enflasyon düşüşü ile birlikte düşecek fakat o zamanda yeni maliyetli konutları bugünkü fiyatların en az 2 katı belki de 2,5 katı fiyatla almak durumunda kalacaksınız.
Diyebilirsiniz her şeyi çok güzel anlattın ve bizi ev almaya ikna ettin.Fakat her an işimden olabilirim veya olursam ne olur ?Diyorsanız o zaman siz sanırım bu ülkede yaşamıyorsunuz derim. Bu ülkede gerek iç kaynaklı gerekse dış kaynaklı her 5-6 yılda ama ort. büyük krizler 8-10 yıl gibi sürede oluyor ve bunları yaşıyoruz.Dünyada da aynı şekilde .
Hiç risk almam diyorsanız siz boş yere kira ödemeye devam edin. Ama emekli olduğunuzda ne yapacaksınız onu da iyi düşünün..
Kendimden örnek vereyim. Bir evimi 2008 ABD finans sektörü Wall Street kaynaklı dünya ekonomik mali krizi sırasında aldım. Ben bir ekonomist olarak krizleri her zaman fırsat olarak görürüm.O dönemde Emlak Konut projesinde o zaman 350.000 TL olan evin fiyatı 270.000 TL düşmüştü ve sadece %10 peşinatla. Normalde peşinat %25’ti. Aynı gün evi aldım. Bugün evin değeri 1 milyon TL’nin üzerinde. Şimdi almak çok zor ama o gün fırsat vardı. Üstelik profesyonel beyaz yakalı bir çalışan olarak 2 kez kendi isteğimle 1 kez de benim dışımda şartlar sebebiyle toplam 22 ay işsiz kaldım. Evi toplam 120 ay vadeli aldım ve 78 ay sonunda kredimi tamamen kapattım. Çünkü Rabbim ailesi için çabalayanın yanındadır.
Mesela yine bir evimi Ankara’dan Toki projesinden 2006 yılında sadece %0,20 faizle almıştım. Bu faiz oranı Türkiye’de ve hiçbir finans kurumunda bankalarda hiçbir zaman olmadı ve ben fırsatları takip ederim.
İşte o sebeple de size şimdi bu alım fırsatını hatırlatıyorum..
Şu anda 5-10 milyon TL nakit param olsa inanın paramın %80 ile gider çatır çatır pazarlık yaparak sıfır konutlar alırım, kiraya bile vermem .Çünkü max. 2 sene sonra 2 veya 2,5 misli fiyatla satarım. Böyle bir kazanç yok. Özellikle de İstanbul’da Kadıköy Bağdat cad. 2 milyon TL değeri olan evler 800-1 milyon arasında acil alıcı bekliyor.
Ekonomilerde sürekli iniş olmaz, sürekli çıkış da olmaz. Bu inişin yükselişi geldiğinde siz öncesinde pozisyon aldınız mı ?önemli olan o. Çıkış başladığında fırsat olmaz..
Tekrar hatırlatayım krizler her türlü alımlar için fırsat zamanlarıdır.
Kendinize güvenin ve fırsatları yakalayın.
Sevgiyle Kalın,
Cevat Kabataş
13/02/2017
